Komentarz przedstawia sposób realizacji uprawnień wynikających z ustanowienia hipoteki jako zabezpieczenia roszczenia. Autorka komentarza omawia poszczególne etapy sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości, zasady i korzyści związane z pierwszeństwem wierzyciela hipotecznego w stosunku do pozostałych wierzycieli oraz kolejność zaspokojenia roszczeń wierzycieli, którzy w różnym czasie ustanowili hipoteki na tej samej nieruchomości. Komentarz ten przedstawia również wnioski, jakie składa wierzyciel hipoteczny w postępowaniu egzekucyjnym i uprawnienia, z których może on skorzystać. Przedstawione zostaną także czynności podejmowane przez organy prowadzące egzekucję z nieruchomości obciążonej hipoteką. Komentarz nie opisuje egzekucji z nieruchomości w ogólności, lecz koncentruje się na uprawnieniach wierzyciela hipotecznego i odmiennościach egzekucji z nieruchomości, wynikających z obciążenia nieruchomości hipoteką.

1. Wprowadzenie

Realizacja uprawnień wierzyciela hipotecznego, zgodnie z art. 75 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) - dalej u.k.w.h., może nastąpić wyłącznie według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Oznacza to, że niedopuszczalne jest zawarcie w umowie o ustanowienie hipoteki postanowienia, że realizacja uprawnień wierzyciela hipotecznego nastąpi np. poprzez przejęcie nieruchomości na własność. Takie postanowienia umowne są nieważne. Oczywiście można zawrzeć umowę, w której formą zabezpieczenia będzie przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie, ale nie jest to forma zabezpieczenia roszczenia wierzyciela hipotecznego. Zatem w przypadku obciążenia nieruchomości hipoteką wierzyciel hipoteczny będzie mógł realizować swoje uprawnienia, kierując egzekucję przeciwko dłużnikowi i żądając jej prowadzenia z nieruchomości obciążonej hipoteką. W takim wypadku wierzyciel hipoteczny podlega wszelkim reżimom, jakie przewidziane zostały dla pozostałych wierzycieli - nie może przejąć nieruchomości na własność bez licytacji, suma, za jaką nieruchomość ma być zbyta, jest uregulowana w Kodeksie postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296) - dalej k.p.c. Natomiast korzysta on ze szczególnej pozycji przy podziale sumy uzyskanej z egzekucji.
Zasada ta nie dotyczy egzekucji, prowadzonej z nieruchomości dłużnika przez administracyjny organ egzekucyjny. Tego rodzaju egzekucja uregulowana jest odrębnie w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 z późn. zm.).

2. Rola wierzyciela hipotecznego przy egzekucji z nieruchomości

Wierzyciel hipoteczny może wystąpić w postępowaniu egzekucyjnym w trzech rolach:
a) jako wierzyciel wszczynający egzekucję,
b) jako wierzyciel przyłączający się do toczącej się egzekucji,
c) jako uczestnik postępowania egzekucyjnego.
Ad a.
Samo ustanowienie hipoteki nie daje wierzycielowi możliwości zaspokojenia jego wierzytelności. Hipoteka jedynie zabezpiecza roszczenie, ale sama przez się nie prowadzi do jego zaspokojenia. Jeżeli wierzyciel hipoteczny zamierza realizować uzyskane zabezpieczenie hipoteczne, musi uzyskać przeciwko dłużnikowi tytuł wykonawczy (np. wykonalny wyrok sądu, akt notarialny, w którym dłużnik poddaje się egzekucji w trybie art. 777 k.p.c., zaopatrzony w klauzulę wykonalności itp.) złożyć do komornika wniosek o wszczęcie przeciwko dłużnikowi postępowania egzekucyjnego, a jako sposób egzekucji wskazać egzekucję z nieruchomości. W tym przypadku uprawnienia wierzyciela hipotecznego realizowane są z jego inicjatywy i on decyduje o tym, czy wniosek egzekucyjny będzie cofnięty, ewentualnie - czy złoży wniosek o umorzenie czy zawieszenie postępowania egzekucyjnego.
Ad b.
Jeżeli egzekucja została wszczęta przez inną osobę, wierzyciel hipoteczny może przyłączyć się do toczącego się postępowania, składając odpowiedni wniosek o egzekucję swojego roszczenia z nieruchomości. Uzyskuje on wówczas takie same uprawnienia, jak pozostali wierzyciele prowadzący egzekucję, jednak zgodnie z art. 927 k.p.c. nie może żądać powtórzenia czynności już dokonanych.
Ad c.
Aby zrealizować prawa wynikające z hipoteki wierzyciel hipoteczny nie musi składać wniosku o wszczęcie egzekucji ani przyłączać się do toczącego się postępowania. Elementem koniecznym powstania hipoteki jest jej wpisanie do księgi wieczystej. Jeżeli więc hipoteka skutecznie powstała, będzie wpisana do księgi wieczystej, w związku z tym uprawnienia wierzyciela w postępowaniu egzekucyjnym będą chronione. Zostanie on bowiem uwzględniony przy podziale sumy uzyskanej z egzekucji bez składania wniosku w tym zakresie. Taka regulacja jest wynikiem tego, że zgodnie z art. 1000 § 1 k.p.c. z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.
Hipoteka nie została wymieniona wśród praw, które pozostają na nieruchomości po przysądzeniu prawa własności. Zatem skoro hipoteka wygasa, prawa wierzyciela hipotecznego muszą być zrealizowane, nawet jeżeli nie wnioskował on o wszczęcie egzekucji. W takim wypadku jego hipoteka przekształca się w prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia (tak: postanowienie SN z dnia 04 lutego 2004 r., I CK 543/03, por. A. Oleszko, Pytania i odpowiedzi, Rejent 2000, nr 10, s. 104).
Zgodnie z art. 1003 k.p.c. prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką, wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności.
Na podstawie art. 922 k.p.c. wierzyciel hipoteczny staje się uczestnikiem postępowania, nawet jeżeli nie złoży wniosku o wszczęcie egzekucji z nieruchomości.
Zatem wierzyciel, który jest uprawniony z hipoteki ustanowionej na nieruchomości przed jej zajęciem, uczestniczy w podziale sumy uzyskanej z egzekucji ex lege, bez potrzeby odrębnego zgłoszenia i udowodnienia swego prawa (tak: uchwała SN z dnia 7 grudnia 2006 r., III CZP 108/06). Ta zasada dotyczy zarówno ustanowienia hipoteki zwykłej, jak i kaucyjnej. Różnica pomiędzy tymi hipotekami polega jedynie na tym, że w wypadku hipoteki zwykłej wierzytelność określona w prawomocnym planie podziału podlega wypłaceniu do rąk wierzyciela, natomiast w wypadku hipoteki kaucyjnej należność zabezpieczona hipotecznie podlega wpłaceniu do depozytu sądowego aż do ustania stosunku prawnego, uzasadniającego korzystanie z hipoteki kaucyjnej (art. 1038 k.p.c.). Stosownie do okoliczności suma pozostająca w depozycie zostanie wypłacona bądź wierzycielowi hipotecznemu w razie przedłożenia przez niego odpowiedniego tytułu, bądź zostanie przydzielona innym wierzycielom hipotecznym stosownie do kolejności określonej w art. 1026 k.p.c. bądź też wypłacona dłużnikowi (tak: postanowienie SN z dnia 23 stycznia 1976 r., III CRN 304/75).

3. Hipoteki powstałe przed zajęciem nieruchomości

Nie ma wątpliwości co do tego, że wierzyciel, któremu przysługiwała hipoteka na nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja, uczestniczy w planie podziału sumy uzyskanej z jej sprzedaży nawet wówczas, gdy nie zgłosi swojej wierzytelności i nie wystąpi z odpowiednim wnioskiem. Takie twierdzenie jest w pełni uzasadnione przy założeniu, że wierzyciel uzyskał hipotekę przed zajęciem nieruchomości. Zgodnie z art. 925 § 1 k.p.c. dla dłużnika momentem zajęcia nieruchomości jest chwila doręczenia mu przez komornika wezwania do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. Jeżeli dłużnikowi nie doręczono wezwania, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów w przypadku, gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej. Ta sama chwila wywołuje skutek zajęcia w stosunku do osób trzecich, a więc również w stosunku do wierzyciela hipotecznego. Jednakże zgodnie z art. 925 § 2 k.p.c., w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany.
Zgodnie z art. 1036 k.p.c. w podziale sumy uzyskanej z egzekucji nieruchomości uczestniczą m.in. osoby, które przed zajęciem nieruchomości nabyły na niej prawa stwierdzone w opisie i oszacowaniu lub zgłoszone i udowodnione najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu. Do tej kategorii należą wierzyciele hipoteczni, którzy przed zajęciem uzyskali hipoteki na nieruchomości - i to zarówno hipoteki umowne, jak i przymusowe. Hipoteka powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej, zatem z udziału w planie podziału skorzysta wierzyciel, którego hipoteka zostanie wpisana przed zajęciem.
Natomiast jeżeli wierzyciel hipoteczny złożył on wniosek o wpis hipoteki przed zajęciem nieruchomości, a faktycznie sąd dokonał wpisu tej hipoteki już po zajęciu, skorzysta on z pierwszeństwa zaspokojenia swojej wierzytelności, przewidzianego dla wierzycieli hipotecznych. (tak: K. Łoza, glosa do uchwały SN z dnia 7 grudnia 2006 r., III CZP 108/06, Rejent 2009, nr 1, s. 152).

4. Hipoteki powstałe po zajęciu nieruchomości

Jeżeli hipoteka powstała po zajęciu nieruchomości, sytuacja wierzyciela hipotecznego jest różna, w zależności od tego, czy jest to hipoteka umowna, czy przymusowa.
W przypadku, gdy hipoteka ma charakter umowny, tzn. została ustanowiona na podstawie oświadczenia woli dłużnika po zajęciu nieruchomości, czynność prawna ustanawiająca hipotekę będzie nieważna, zatem hipoteka taka w ogóle nie powstanie. Zgodnie bowiem z art. 930 § 3 k.p.c. obciążenie przez dłużnika nieruchomości po jej zajęciu jest nieważne.
Natomiast inna jest sytuacja wierzyciela, który po zajęciu nieruchomości uzyskał na niej hipotekę przymusową. Hipoteka ta powstaje bez zgody dłużnika na podstawie orzeczenia odpowiedniego organu. Do tej hipoteki nie ma więc zastosowania ograniczenie z art. 930 § 3 k.p.c. Oznacza to, że taka hipoteka zostanie wpisana do księgi wieczystej, a zatem skutecznie powstanie. Natomiast wierzyciel nie skorzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla wierzycieli hipotecznych, a poza tym będzie musiał podjąć działania zmierzające do wyegzekwowania swojego prawa (złożyć wniosek egzekucyjny bądź tytuł wykonawczy wraz z wezwaniem dłużnika do zapłaty), bowiem jego uprawnienia nie zostaną uwzględnione z urzędu. Nie skorzysta on więc z uprawnienia przewidzianego w art. 1036 k.p.c. (tak: uchwała SN z dnia 7 grudnia 2006 r., III CZP 108/06).
Jeżeli wierzyciel hipoteczny, który uzyskał wpis hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości, nie podejmie czynności zmierzających do wyegzekwowania swojego roszczenia, jego hipoteka wygaśnie z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości (art. 1000 § 1 k.p.c.), a on sam nie uzyska zaspokojenia swojego roszczenia z sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. Uprawnienia wierzycieli, których hipoteki zostały wpisane po dokonaniu zajęcia nieruchomości ulegają więc znacznemu osłabieniu w stosunku do wierzycieli, którzy uzyskali wpis hipoteki przed zajęciem.

5. Zakres zajęcia komorniczego

Zajęcie nieruchomości, zgodnie z art. 929 k.p.c., obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką, a więc również jej części składowe i przynależności, chyba że zostały one odłączone i usunięte z nieruchomości. Zajęcie obejmuje dodatkowo prawa wynikające z umów ubezpieczenia nieruchomości i jej części składowych lub przynależności.
Przykładowo zajęciem objęte będą zwierzęta w obiektach zamkniętych np. ryby w stawach, pszczoły w ulu, zwierzęta w ogrodach zoologicznych, jeżeli pozostają na nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja. W tym wypadku podzielają one los nieruchomości jako jej przynależności. Podobnie zajęciu podlegają np. drzwi, okna, instalacja elektryczna, telefoniczna, centralnego ogrzewania, wodociągowa itp. - o ile te urządzenia nie wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93), a także wyposażenie maszynowe i inne urządzenia na trwałe związane z budynkiem, halą produkcyjną lub temu podobną częścią składową nieruchomości (tak: Z. Merchel, Kilka uwag o ruchomościach jako przedmiocie egzekucji, Prob.Egz.S. 1996, nr 15, s. 39).

6. Uprawnienia wierzyciela hipotecznego w toku egzekucji z nieruchomości

Hipoteki obciążające nieruchomość są wymieniane przez komornika w protokole opisu i oszacowania (art. 947 § 1 pkt 3 k.p.c.). Wierzyciel hipoteczny staje się uczestnikiem postępowania z mocy ustawy i na tej podstawie korzysta z szeregu uprawnień, które przysługują również wierzycielom egzekwującym.
Jeżeli wierzyciel hipoteczny zamierza wziąć udział w licytacji nieruchomości, nie jest zobowiązany do złożenia rękojmi, pod warunkiem, że wartość hipoteki nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ono pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jej prawem (art. 964 § 1 k.p.c.). Jeżeli wartość hipoteki jest niższa od wysokości rękojmi albo też prawo znajduje tylko częściowe pokrycie w cenie wywołania, wysokość rękojmi obniża się w pierwszym wypadku do różnicy między pełną rękojmią a wartością prawa, w drugim zaś wypadku do części wartości prawa nie pokrytej w cenie wywołania (art. 964 § 2 k.p.c.).
Wierzyciel hipoteczny ma prawo przejąć nieruchomość w trybie art. 984 § 1 k.p.c., jeżeli na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu. Wówczas przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania. W takim wypadku wierzyciel hipoteczny nie jest zobowiązany do złożenia rękojmi, jeżeli wartość przysługującego mu i ujawnionego w opisie i oszacowaniu prawa nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ona pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jego prawem (tak: postanowienie SN z dnia 2 marca 2000 r., V CKN 201/00).

7. Pierwszeństwo wierzyciela hipotecznego w podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości.

W przypadku egzekucji z nieruchomości organ egzekucyjny jest zobowiązany sporządzić plan podziału pomiędzy wierzycieli sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości (art. 1023 § 1 k.p.c.). Wierzytelności zabezpieczone hipoteką są zaspokajane w piątej kategorii, zatem trzy kategorie wcześniej niż wierzytelności wierzycieli niekorzystających z takiego zabezpieczenia. Przed wierzytelnościami hipotecznymi zaspokajane są jedynie (art. 1025 § 1 k.p.c.):
1) koszty egzekucyjne,
2) należności alimentacyjne,
3) należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika,
4) należności wynikające z wierzytelności zabezpieczonych hipoteką morską - w odniesieniu do egzekucji ze statków morskich, wpisanych do rejestru.
Po wierzytelnościach hipotecznych, a przed wierzytelnościami egzekwujących wierzycieli, którzy nie korzystają z hipoteki, zaspokajane są jeszcze:
- należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej,
- należności z tytułu podatków i opłat publicznoprawnych, które nie korzystają z zabezpieczenia hipotecznego,
- należności zabezpieczone prawem zastawu lub które korzystały z ustawowego pierwszeństwa niewymienionego w kolejnościach wcześniejszych,
Art. 1025 § 3 k.p.c. ogranicza pierwszeństwo wierzycieli hipotecznych do odsetek za ostatnie dwa lata przed przysądzeniem własności i kosztów postępowania w wysokości nie przekraczającej dziesiątej części kapitału. Pozostałe odsetki i koszty zaspokaja się w kategorii dziesiątej, tj. po zaspokojeniu wierzycieli egzekwujących.
Jeżeli przedmiotem egzekucji jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzytelność spółdzielni mieszkaniowej z tytułu nie wniesionego wkładu budowlanego związana z tym prawem ulega zaspokojeniu przed należnością zabezpieczoną na tym prawie hipotecznie.
Wierzyciele hipoteczni są zaspokajani według kolejności ujawnienia ich praw w księdze wieczystej. Zatem jeżeli suma uzyskana z egzekucji nieruchomości, przypadająca na kategorię piątą (wierzytelności zabezpieczone hipotekami) nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich wierzycieli hipotecznych, w pierwszej kolejności zaspokojona zostanie wierzytelność tego wierzyciela, który wcześniej złożył wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej (art. 1026 § 1 k.p.c.). Ponieważ wierzytelność hipoteczna zabezpiecza kwotę główną należności oraz odsetki za ostatnie dwa lata przed przysądzeniem własności i koszty postępowania w wysokości nie przekraczającej dziesiątej części kapitału, wydzieloną wierzycielowi sumę zalicza się w tych granicach w pierwszej kolejności na koszty postępowania, następnie na odsetki, a w końcu na sumę dłużną (art. 1026 § 2 k.p.c.).
Przykład
Na nieruchomości zostały ustanowione trzy hipoteki zwykłe:
- pierwsza w dniu 10 lutego 2006 r. na kwotę 100.000 zł należności głównej,
- druga w dniu 10 maja 2007 r. na kwotę 200.000 zł należności głównej,
- trzecia w dniu 06 października 2007 r. na kwotę 50.000 zł należności głównej.
W wyniku egzekucji z nieruchomości, po zaspokojeniu wierzytelności, wyprzedzających wierzytelności hipoteczne, pozostała do podziału kwota 120.000 zł. Ponieważ wierzytelności hipoteczne zaspokajane są według kolejności wpisu, w pierwszej kolejności zaspokojona została wierzytelność zabezpieczona hipoteką wpisaną w dniu 10 lutego 2006 r. Oprócz kwoty należności głównej wierzytelność zabezpieczona tą hipoteką obejmowała odsetki w wysokości 20.000 zł i koszty postępowania w wysokości 5.000 zł. W pierwszej kolejności z pozostałej ceny sprzedaży zaspokojono koszty postępowania, następnie odsetki. Kwota główna nie została zaspokojona w całości, bowiem brakło 5.000 zł. Pozostałe hipoteki nie zostały zaspokojone w ogóle.
Zgodnie z art. 10361 k.p.c., jeżeli egzekucja objęła również należności z przedmiotów, wierzytelności i praw, które według przepisów prawa stanowią przedmiot obciążenia hipoteką, w podziale uczestniczy również wierzyciel, którego wierzytelność została na tych ruchomościach, wierzytelnościach lub prawach zabezpieczona zastawem rejestrowym. Dotyczy to odłączonych od nieruchomości, lecz pozostających na niej części składowych oraz przynależności. W takim wypadku pierwszeństwo pomiędzy wierzycielem hipotecznym a wierzycielem korzystającym z zastawu rejestrowego ustalane jest według pierwszeństwa powstania prawa.

8. Hipoteka kaucyjna

W praktyce może zdarzyć się tak, że na nieruchomości ustanowiona jest hipoteka kaucyjna, a wierzytelność wierzyciela korzystającego z takiego zabezpieczenia jest niższa niż suma zabezpieczona tą hipoteką, lecz w przyszłości wierzytelność ta może się podwyższyć. W takim wypadku wypłacana jest jedynie udowodniona i wymagalna część wierzytelności, natomiast reszta sumy, tj. różnica pomiędzy wysokością sumy kaucyjnej a wypłaconą kwotą pozostaje na rachunku depozytowym sądu aż do ustania stosunku prawnego, uzasadniającego korzystanie z hipoteki kaucyjnej (art. 1038 k.p.c.).

9. Hipoteka łączna

Jeżeli wierzytelność jest zabezpieczona na kilku nieruchomościach łącznie, wierzyciel powinien przed uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności złożyć oświadczenie, czy i w jakiej wysokości żąda zaspokojenia z każdej ze sprzedanych nieruchomości. Jeżeli w powyższym terminie tego nie uczyni, a podzielona ma być suma uzyskana tylko z jednej nieruchomości, jego wierzytelność będzie przyjęta do rozrachunku w całości. Jeżeli natomiast podziałowi podlegają sumy uzyskane ze sprzedaży kilku łącznie obciążonych nieruchomości, na wierzytelność łącznie zabezpieczoną przypadnie z każdej z sum podlegających podziałowi taka część, jaka odpowiada stosunkowi kwoty pozostałej po zaspokojeniu należności z wyższym pierwszeństwem do ogólnej sumy tych kwot (art. 1039 k.p.c.).

Więcej informacji w Vademecum Windykacje
www.ABC.com.pl/windykacje

Wolters Kluwer Polska Sp. z o.o.

Artykuł sponsorowany