Hipoteka przymusowa

Hipoteka przymusowa jest jednym z najskuteczniejszych sposobów zabezpieczenia wierzytelności stwierdzonej tytułem wykonawczym. Jak sama nazwa wskazuje, jest ustanawiana bez konieczności wyrażania przez dłużnika zgody na obciążenie nieruchomości.

Do jej ustanowienia wystarczy wniosek wierzyciela, tytuł wykonawczy potwierdzający istnienie wierzytelności wobec dłużnika oraz wniesienie opłaty. Korzyści wynikające z ustanowienia hipoteki przymusowej mogą być wielorakie, w zależności od stanu prawnego wierzytelności oraz samej nieruchomości.

Przede wszystkim hipoteka - w przypadku egzekucji z nieruchomości dłużnika - daje wierzycielowi gwarancję zaspokojenia wierzytelności przed innymi wierzycielami, co nie oznacza bynajmniej, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości w drodze egzekucji wierzyciel hipoteczny może mieć absolutną pewność, że odzyska swoją należność w całości lub nawet części. Przepis art. 1025 k.p.c. określa sposób podziału sumy uzyskanej z egzekucji a z jego treści wynika, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest zaspokajana w kategorii piątej (po kosztach egzekucyjnych, należnościach alimentacyjnych, należnościach za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę oraz należnościach zabezpieczonych hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim). Do wierzyciela hipotecznego trafia więc kwota pomniejszona o wartość należności wierzycieli znajdujących się wyżej w tej hierarchii. Jeżeli jednak wpisu hipoteki przymusowej dokonano po zajęciu nieruchomości przez komornika to jej ustanowienie nie stawia wierzyciela hipotecznego na pozycji uprzywilejowanej względem wierzycieli, na wniosek których komornik dokonał już zajęcia nieruchomości. Pierwszeństwo zaspokojenia (według reguł określonych w art. 1025 k.p.c.) będzie przywilejem tych wierzycieli, których hipoteki zostały ustanowione przed dokonaniem zajęcia nieruchomości. Z tego też względu z ustanowieniem hipoteki przymusowej nie należy zwlekać, gdyż zawsze istnieje ryzyko, że z roszczeniami wobec dłużnika wystąpią inni wierzyciele i ustanowienie hipoteki nie zabezpieczy należycie dochodzonego roszczenia. Ponadto, hipoteka wpisana do księgi wieczystej wcześniej ma pierwszeństwo przed hipoteką wpisaną później.

Ale cel ustanowienia hipoteki przymusowej nie musi być obliczony wyłącznie na uprzywilejowanie wierzyciela hipotecznego względem innych wierzycieli. W niektórych przypadkach jej ustanowienie może skłonić dłużnika do podjęcia dobrowolnej spłaty zadłużenia. Może tak się stać zwłaszcza wtedy, gdy dłużnik jest właścicielem nieruchomości obciążonej np. hipoteką umowną na rzecz banku, który udzielił kredytu na zakup nieruchomości. Egzekucja z takiej nieruchomości wkrótce po ustanowieniu hipoteki przymusowej z reguły mija się z celem, gdyż zobowiązania banku są na tyle duże, że pochłonęłyby całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości. Jednak poprzez ustanowienie hipoteki przymusowej wierzyciel może dać dłużnikowi sygnał, że zamierza cierpliwie czekać na spłatę przez dłużnika kredytu i zaspokoić się z jego nieruchomości w przyszłości. Stawia to dłużnika w wyjątkowo niekomfortowej sytuacji - musi spłacać kredyt ze świadomością, że po jego spłacie i wykreśleniu hipoteki banku może stracić nieruchomość.

Kolejna korzyść wynikająca z ustanowienia hipoteki to zabezpieczenie wierzyciela na wypadek zbycia nieruchomości przez dłużnika. Zbycie obciążonej hipoteką nieruchomości nie pogarsza sytuacji wierzyciela, gdyż wierzyciel ma możliwość zaspokojenia z takiej nieruchomości niezależnie od tego, czyją własnością się stanie w przyszłości. Zresztą odpłatne zbycie przez dłużnika nieruchomości obciążonej hipoteka przymusową będzie graniczyło z cudem. Trudno sobie bowiem wyobrazić, że ktokolwiek rozsądny zdecyduje się nabyć nieruchomość obciążoną na rzecz osoby trzeciej, chyba że cena sprzedaży ma służyć min. zaspokojeniu wierzytelności, po którym nastąpi wykreślenie hipoteki.

W celu ustanowienia hipoteki przymusowej wierzyciel musi złożyć prawidłowo wypełniony wniosek do sądu wieczystoksięgowego, dołączyć do niego oryginał tytułu wykonawczego oraz wnieść opłatę. Wysokość opłaty wynosi na dzień dzisiejszy 200 zł. Warto przy tej okazji zwrócić uwagę na częsty błąd popełniany przez wierzycieli (a nawet profesjonalnych pełnomocników), którzy do wniosku o wpis hipoteki przymusowej dołączają zamiast oryginału tytułu wykonawczego jego kopię lub kopię uwierzytelnioną przez notariusza. Niestety, sąd wieczystoksięgowy nie dokona na tej podstawie wpisu. Konieczne jest załączenie oryginału tytułu wykonawczego. Ponieważ wierzyciel dysponuje zazwyczaj jednym tytułem wykonawczym, jego pozbycie się wywołuje obawy co do możliwości wszczęcia egzekucji wobec dłużnika (komornik wszczyna egzekucję wyłącznie na podstawie oryginału). Obawy są oczywiście niesłuszne. Wierzyciel, który złożył oryginał tytułu wykonawczego w sądzie przy okazji ustanawiania hipoteki ma bowiem prawo na podstawie art. 793 k.p.c. wystąpić do sądu z wnioskiem o wydanie dalszego tytułu egzekucyjnego, który umożliwi mu prowadzenie egzekucji. We wniosku należy oczywiście wykazać, że wydany uprzednio tytuł wykonawczy został wykorzystany na potrzeby ustanowienia hipoteki przymusowej.

Autor: Przemysław Jamróz