Umowa najmu nie może zawierać postanowień sprzecznych z ustawą o ochronie praw lokatorów

Powstanie niniejszego artykułu zainspirowane zostało przypadkiem klienta – najemcy mieszkania, który zmuszony był skorzystać z pomocy prawnej w sporze z wynajmującym

Stan faktyczny przedstawiał się następująco: najemca – student, zawarł z wynajmującym – właścicielem mieszkania pisemną umowę najmu na czas określony (24 miesięcy). Wynajmujący zastrzegł w umowie, że w przypadku jej rozwiązania z winy najemcy, najemca będzie zobowiązany do zapłaty czynszu za okres pozostający do wygaśnięcia umowy oraz dodatkowej rekompensaty w wysokości 1000 zł za każdy miesiąc pozostający do zakończenia umowy. W umowie zastrzeżono także, że jakakolwiek zwłoka najemcy w zapłacie czynszu uprawnia wynajmującego do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym, co jest traktowane jako rozwiązanie umowy z winy najemcy i uprawnia wynajmującego do dochodzenia zapłaty zastrzeżonej rekompensaty oraz czynszu, który byłby należny wynajmującemu, gdyby umowa nie uległa rozwiązaniu.

W związku z nieznacznym opóźnieniem najemcy w zapłacie czynszu, wynajmujący wysłał do najemcy sms-a, w którym oświadczył, że rozwiązuje umowę ze skutkiem natychmiastowym. Następnego dnia osobiście wręczył najemcy pismo zawierające oświadczenie o rozwiązaniu umowy ze skutkiem natychmiastowym, którego odbiór najemca potwierdził. Najemca tego samego dnia opuścił mieszkanie oraz oddał wynajmującemu klucze. Kilka miesięcy później wynajmujący wezwał najemcę do zapłaty czynszu za okres pozostały do wygaśnięcia umowy oraz rekompensaty. Łącznie kwota roszczenia opiewała na 27 000 zł. Żądanej kwoty najemca oczywiście nie zapłacił, co skutkowało skierowaniem sprawy na drogę sądową i wydaniem przez sąd nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym.

Nasuwa się pytanie, czy wynajmujący miał prawo zastrzec w umowie z najemcą postanowienia kształtujące wzajemne prawa i obowiązki w sposób, który został opisany powyżej?

Analizując powyższy przypadek należy przede wszystkim zauważyć, iż wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego jest bezskuteczne, gdyż zostało dokonane z naruszeniem przepisów szczególnych zawartych w art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (u.o.p.l.). Zgodnie z ust. 1 powołanego przepisu, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Z kolei zgodnie z ust. 2 pkt. 2) nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Co prawda powód i pozwany zawierając umowę najmu lokalu mieszkalnego zawarli w niej postanowienia dopuszczające możliwość rozwiązania umowy najmu przez wynajmującego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jednak w świetle uregulowań przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów postanowienia §11 umowy najmu i wskazane w nich przesłanki rozwiązania stosunku najmu należy uznać za dotknięte sankcją nieważności.

Unormowania zawarte w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów mają charakter semiimperatywny oraz ograniczają swobodę kształtowania umów. Wykluczona jest tym samym możliwość ukształtowania łączącego strony stosunku najmu lokalu mieszkalnego w sposób mniej korzystny dla najemcy niż to wynika z ustawy, a jednocześnie dopuszczalna jest regulacja korzystniejsza. Nie ulega także wątpliwości, iż postanowienia zawartej pomiędzy stronami umowy najmu kształtowały sytuację najemcy w sposób mniej korzystny niż normy ustawowe. Z kolei przepisy powołanej ustawy odnoszą się zarówno do umów najmu zawartych na czas oznaczony, jak i nieoznaczony (art. 5 ust.1 u.o.p.l.). Jak słusznie zauważa Sąd Okręgowy w Krakowie w uzasadnieniu wyroku z dnia 25-04-2014 r. sygn. akt. II Ca 110/14: „Najem lokalu mieszkalnego (służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych) pozostaje pod szczególną ochroną ustawodawcy. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów uniemożliwiają takie ukształtowanie stosunku najmu, które było mniej korzystne dla najemcy, niż przewidują to przepisy tej ustawy. Rzecz jasna nie wyklucza to uregulowań bardziej korzystnych dla najemcy, czego przykładem może być ograniczenie prawa wynajmującego do wypowiedzenia stosunku najmu. Poddanie umowy najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów oznacza daleko idące ograniczenia w zakresie wypowiedzenia stosunku najmu, które może nastąpić wyłącznie w wypadkach określonych w tej ustawie i z zachowaniem wskazanego tam okresu wypowiedzenia.” Należy przy tym podkreślić, iż cytowane uzasadnienie orzeczenia dotyczy umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony, z możliwością jej przedłużenia.

Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że wypowiedzenie umowy najmu było bezskuteczne natomiast na skutek pozbawienia pozwanego przez powoda możliwości dalszego zamieszkiwania w wynajmowanym lokalu, roszczenie o zapłatę jakichkolwiek należności wynikających z umowy było bezprzedmiotowe.

Niezależnie od powyższego, pozwany najemca mógłby zakwestionować roszczenia pozwu także z uwagi na ich sprzeczność z zasadami współżycia społecznego i dobrymi obyczajami, jako rażąco wygórowane oraz z uwagi na naruszenie art. 483 § 1 k.c. Zastrzeżenie rekompensaty umownej w wysokości 1000 zł za każdy miesiąc pozostający do zakończenia trwania umowy najmu, oraz takiej samej wielokrotności czynszu najmu w istocie zmierza do wzbogacenia się wynajmującego kosztem najemcy. Rekompensata bowiem, ze swojej natury powinna mieć charakter kompensacyjny, natomiast wynajmujący nie wykazał, iż poniósł jakąkolwiek szkodę, a nawet gdyby ją poniósł, to z uwagi na ustaloną pomiędzy stronami wysokość czynszu najmu (600zł), tak zastrzeżona rekompensata traci walor kompensacyjny. Intencją wynajmującego było w rzeczywistości zastrzeżenie kary umownej a żądanie jej zapłaty stoi w sprzeczności z art. 483 § 1 k.c. Skoro bowiem przyczyną rozwiązania umowy była zdaniem wynajmującego zwłoka w spełnieniu zobowiązania o charakterze pieniężnym (czynszu najmu) a umowa najmu przewiduje karę umowną (nazwaną rekompensatą) za wcześniejsze rozwiązanie umowy, to jej rozwiązanie wiązało się ściśle z niewykonaniem świadczenia pieniężnego. Nie budzi wątpliwości, że odstąpienie od umowy lub jej wypowiedzenie może być skutkiem niewykonania lub nienależytego wykonania zarówno zobowiązania o charakterze pieniężnym, jak i niepieniężnym. Swoboda stron związana z możliwością wprowadzenia do umowy zastrzeżenia o karach umownych istnieje w przypadku, gdy taką sankcją opatrzone jest niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego. Przy ocenie, czy zastrzeżenie kary umownej nie sprzeciwia się wymogowi stawianemu przez art. 483 § 1 k.c. co do niepieniężnego charakteru zobowiązania, z którego niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem związana jest kara umowna, nie można abstrahować od tego, jaka była przyczyna odstąpienia od umowy lub jej wypowiedzenia. W wypadku, gdy odstąpienie, czy też wypowiedzenie umowy spowodowane jest wyłącznie niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem świadczenia pieniężnego, należy uznać, że kara umowna zastrzeżona na wypadek odstąpienia od umowy lub jej wypowiedzenia z tej przyczyny, w istocie stanowi pośrednio sankcję za niewykonanie lub nienależyte wykonanie świadczenia pieniężnego. W wyroku z dnia 17 grudnia 2008 r. (I CSK 240/08, LEX nr 484667) Sąd Najwyższy stwierdził, że jeśli przyczyną odstąpienia od umowy byłoby wyłącznie niewykonanie zobowiązania pieniężnego, to wówczas zastrzeżenie kary umownej byłoby co do zasady sprzeczne z art. 483 § 1 k.c.

Spór na drodze sądowej nie został co prawda jeszcze rozstrzygnięty, jednak w świetle opisanego stanu faktycznego i prawnego prawdopodobieństwo rozstrzygnięcia sporu na korzyść najemcy wydaje się oczywiste.

Autor: Przemysław Jamróz