Spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych dzielimy na własnościowe i lokatorskie. Jak wskazuje brzmienie obu terminów, posiadacze tych praw nie są właścicielami mieszkań lecz przysługują im określone prawa związane z lokalem. Różnice pomiędzy spółdzielczym własnościowym a spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego są bardzo istotne, zwłaszcza w kontekście ewentualnej egzekucji komorniczej.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego treść jest bardzo zbliżona do prawa własności. Jego posiadacz może rozporządzać swoim prawem podobnie jak właściciel. Może go w szczególności zbyć, obciążyć hipoteką lub wynająć. Nie potrzebuje do tego zgody spółdzielni mieszkaniowej, nie musi być także jej członkiem. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega także dziedziczeniu. Z kolei spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest jedynie prawem do korzystania z lokalu bez możliwości swobodnego rozporządzania nim. W szczególności właściciel prawa lokatorskiego nie może zbyć prawa do lokalu lub obciążyć go hipoteką. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie podlega dziedziczeniu

Różnice w obu rodzajach praw uwidaczniają się także w sytuacji, gdy ich właściciele wpadają w poważne kłopoty finansowe. Większa ilość praw oznacza – niestety – większe kłopoty. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zgodnie z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych podlega bowiem egzekucji, do której stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości. Interesujące jest także uregulowanie zawarte w art. 982 k.p.c. Zgodnie z § 3, jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzyciel hipoteczny może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych sumy oszacowania; wniosek o przejęcie należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji. W powołanym przepisie nie chodzi jednak o drugą lecz pierwszą licytację. Przez wiele lat pojawiały się kontrowersje związane z zastosowaniem tego przepisu w praktyce. Zdarzały się bowiem przypadki, że wierzycielom odmawiano prawa przejęcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli wniosek taki został złożony po bezskutecznej drugiej licytacji. Orzecznictwo Sądu Najwyższego rozstrzygnęło ostatecznie te wątpliwości na korzyść wierzycieli. Art. 982 k.p.c. przewidujący możliwość przejęcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu już po pierwszej bezskutecznej licytacji uznano za wyjątek mający na celu możliwość skuteczniejszego egzekucyjnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przy czym wniosek taki może zostać złożony także po bezskutecznej drugiej licytacji.

Problematyczne może się okazać ustalenie istnienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania może być bowiem wpisane do księgi wieczystej, ale nie musi. Wiele praw nie zostało do dnia dzisiejszego ujawnionych w księgach, w związku z czym w toku egzekucji zawsze należy weryfikować stan prawny zajmowanej przez dłużnika nieruchomości kierując stosowne wnioski do spółdzielni mieszkaniowej.

Zupełnie inaczej jest w przypadku lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 9 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Sprawa wydaje się więc jasna. Wierzyciel nie ma w tym przypadku możliwości zaspokojenia z ustanowionego na rzecz dłużnika prawa do lokalu. Temat można byłoby uznać za wyczerpany, gdyby nie przepisy Prawa spółdzielczego. Otóż – jak wiadomo - warunkiem koniecznym do ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu jest wniesienie wkładu mieszkaniowego. Art. 27 § 3 zd. 1 ustawy Prawo spółdzielcze stanowi, że jeżeli egzekucja z innego majątku członka okaże się bezskuteczna, a przepis szczególny nie stanowi inaczej, wierzyciel członka może skierować egzekucję do wniesionych przez członka wkładów. Wskazany przepis daje możliwość zajęcia wkładu wniesionego przez członka spółdzielni, na rzecz którego ustanowiono spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, jednak może to nastąpić dopiero po stwierdzeniu bezskuteczności egzekucji z innych składników i praw majątkowych dłużnika. Praktyczne znaczenie egzekucji z wkładów mieszkaniowych jest jednak niewielkie, gdyż wierzyciel może uzyskać zaspokojenie z wkładu dopiero w przypadku wygaśnięcia prawa do lokalu, co zgodnie z art. 11 ust. 1 – 14 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych następuje wyłącznie na skutek wypowiedzenia członkostwa przez członka spółdzielni, jego śmierci, wykreślenia lub wykluczenia.

Autor: Przemysław Jamróz