Jedynie niewielki odsetek nabywców nieruchomości może sobie pozwolić na ich zakup bez wspomagania się kredytem. Najczęściej jest to kredyt zaciągany wspólnie z partnerem lub małżonkiem. I gdy po kilku latach rozchodzą się życiowe drogi kredytobiorców, pozostaje problem, który w obecnym stanie prawnym wydaje się nierozwiązywalny w sposób w pełni satysfakcjonujący obie strony.
Z punktu widzenia banku udzielającego finansowania na zakup nieruchomości najkorzystniejszą sytuacją jest pozostawienie sobie możliwości dochodzenia spłaty ewentualnego zadłużenia od wszystkich kredytobiorców. Faktyczne rozstanie partnerów życiowych lub rozwiązanie małżeństwa przez rozwód nie ma dla instytucji finansowej żadnego praktycznego znaczenia i nie wpływa na istnienie lub wysokość zobowiązania. Z tego względu uzyskanie zgody banku na przejęcie długu przez jednego z kredytobiorców jest mało prawdopodobne. Także sądy nie mają żadnych możliwości ingerowania w treść stosunku zobowiązaniowego pomiędzy bankiem i kredytobiorcami w toku sprawy rozwodowej lub o podział majątku dorobkowego. Sąd jest uprawniony jedynie do uregulowania stosunków pomiędzy małżonkami a orzeczenie takie, bez względu na jego treść, pozostaje obojętne dla banku.
W toku sprawy o podział majątku, gdy jednym ze składników dzielonego majątku jest nieruchomość obciążona hipoteką, sąd ma obowiązek jedynie uwzględnić wysokość tego obciążenia. Zgodnie bowiem z aktualnym poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 21 stycznia 2010 r. sygn. akt. I CSK 205/09, wartość lokalu będącego przedmiotem podziału w sprawie o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami powinna być ustalona przy uwzględnieniu hipoteki obciążającej ten lokal. W związku z tym małżonek, któremu sąd przyznaje obciążoną nieruchomość na własność jest w nieco korzystniejszej sytuacji z dwóch powodów: staje się właścicielem nieruchomości i ewentualne spłaty na rzecz byłego małżonka będą różnicą pomiędzy wartością nieruchomości a wysokością zobowiązania kredytowego pozostałego do spłaty. W wielu przypadkach małżonek taki nie będzie zobowiązany do jakichkolwiek spłat, gdyż wysokość zobowiązania kredytowego będzie równa lub będzie przekraczała wartość nieruchomości (kredyty w walucie obcej). W znacznie mniej korzystnej sytuacji znajduje się ten z małżonków, któremu sąd nie przyzna nieruchomości na własność. Nie dość, że otrzymane spłaty mogą się okazać symboliczne lub żadne to będzie jeszcze zmuszony żyć w poczuciu ciągłego zagrożenia spłatą kredytu. Bank może bowiem dochodzić spłaty zobowiązania od każdego z kredytobiorców, bez względu na to, czyją własnością stanie się nieruchomość po dokonaniu podziału majątku przez sąd.
Salomonowym rozwiązaniem dla małżonków wydaje się więc sprzedaż kredytowanej nieruchomości, zaspokojenie z uzyskanej ceny zobowiązania kredytowego i podział ewentualnej nadwyżki. Rozwiązanie takie wchodzi w grę wówczas, gdy każdy z partnerów może rozwiązać swoje problemy mieszkaniowe w inny sposób niż pozostanie w kredytowanej nieruchomości. Wiele rozstających się par decyduje się także na wynajem mieszkania lub domu oraz spłatę rat kredytowych z uzyskiwanego czynszu najmu. Mieszkanie jest natomiast traktowane jako kapitał na przyszłość lub zabezpieczenie przyszłych potrzeb mieszkaniowych wspólnych dzieci.
Kredytobiorcy mogą także zawrzeć pomiędzy sobą pozasądowe porozumienie, które określi zasady korzystania z nieruchomości oraz zasady spłaty kredytu. Na mocy takiego porozumienia jeden z kredytobiorców może się zobowiązać wobec drugiego do spłaty kredytu. Porozumienie takie, jakkolwiek obojętne dla banku, pozwoli dochodzić od kredytobiorcy, który zobowiązał się spłacać kredyt zwrotu kwot, które drugi z kredytobiorców zmuszony będzie uiścić w przyszłości na rzecz banku.
Autor: Przemysław Jamróz