Czarne chmury nad branżą budowlaną

Branża budowlana przez wiele lat postrzegana była przez firmy windykacyjne i kancelarie prawne jako ziemia obiecana. Zdobycie klienta nie nastręczało wielkich problemów bo zatory płatnicze towarzyszyły jej od zawsze.

Obecnie wiele firm rezygnuje zupełnie świadomie z pozyskiwania zleceń w tym sektorze, bo chociaż jest ich coraz więcej, to zarobienie na nich sensownych pieniędzy jest wyjątkowo trudne, zwłaszcza w sytuacji, gdy system rozliczeń oparty jest wyłącznie na prowizji od faktycznie wyegzekwowanych należności (success fee). Prawdziwą zmorą branży budowlanej - oprócz wypłacalności dłużników - są wszelkiego rodzaju spory na tle realizacji robót budowlanych, które istotnie wydłużają czas konieczny do uzyskania prawomocnego orzeczenia sądu umożliwiającego przymusową egzekucję należności. Procesy trwają latami a zadłużeni przedsiębiorcy (tak wierzyciele jak i dłużnicy) często nie są w stanie kontynuować działalności. Wielu z nich ciągnie na dno swoich dotychczasowych partnerów biznesowych i w najbliższych latach nie zanosi się na żadną poprawę - wprost przeciwnie - droga na dno wydaje się być długa i obfitująca w nieprzyjemne niespodzianki.

Według danych Krajowego Rejestru Długów liczba firm budowlanych, które trafiły do rejestru dłużników w stosunku do ubiegłego roku wzrosła o 23%. Wskaźnik ten dość dobrze obrazuje pogarszającą się sytuację przedsiębiorstw budowlanych i narastający problem z płatnościami. To, że branżę budowlaną czeka poważny kryzys wiadomo już od dawna i niewielu zdaje się w to powątpiewać. Zadziwiają natomiast pojawiające się od czasu do czasu optymistyczne prognozy mówiące o tym, że będzie on trwał najwyżej dwa-trzy lata po których nastąpi kolejne „ożywienie” lub „stabilizacja”. Nic bowiem nie wskazuje na to, żeby jakiekolwiek ożywienie mogło nastąpić. Co do stabilizacji natomiast, można się z taką prognozą zgodzić - osiągnięcie dna także oznacza stabilizację, pod warunkiem, że nie jest ono nadmiernie muliste.

Inwestycje budowlane w Polsce napędzane były w ostatnich latach przez trzy główne czynniki: popyt na rynku mieszkaniowym, inwestycje związane z wykorzystaniem środków unijnych oraz inwestycje bezpośrednio lub pośrednio związane z mistrzostwami Europy w piłce nożnej. Mistrzostwa przeszły już do historii. Dzięki nim gruntownie odświeżono lub przebudowano kilka dworców kolejowych, dziury na kilku kluczowych trasach przykryto nową nawierzchnią, wybudowano kilka odcinków autostrad. Powstały także nowe lotniska i stadiony, jednak te drugie staną się dla lokalnych samorządów raczej utrapieniem niż źródłem zysków. Co więcej, w najbliższych latach raczej nie ma się co spodziewać imprezy, która napędziłaby koniunkturę w budowlance równie mocno (chyba, że jakimś cudem Kraków otrzyma prawo organizacji zimowych igrzysk olimpijskich w 2022 roku).

Fundusze unijne, kolejne źródło napędzające budowlaną koniunkturę będzie stopniowo wysychało. Tylko niepoprawni optymiści mogą sobie pozwolić na urzekającą wizję szerokiego strumienia gotówki wypływającego z unijnej kasy. Kryzys w strefie euro nie jest wyimaginowany i nie ma się co spodziewać ochoczego inwestowania przez pogrążonych w długach Europejczyków w naszą infrastrukturę.

Ale prawdziwym gwoździem do trumny dla całej branży może się stać dekoniunktura na rynku mieszkaniowym. Mniej więcej od roku 2006 obserwowaliśmy gwałtowny wzrost ilości inwestycji mieszkaniowych oraz idący z nim w parze drastyczny wzrost cen nieruchomości przeznaczonych na te cele. Mieszkania, tak na rynku pierwotnym jak i wtórnym rozchwytywane były jak świeże bułeczki. Podobnie zresztą rzecz się miała z działkami budowlanymi, na których wyrastały jak grzyby po deszczu osiedla domków jednorodzinnych. Do wyśrubowania cen nieruchomości do granic absurdu doprowadził - jak to w ekonomii zazwyczaj bywa - popyt chwilowo przewyższający ich podaż. Ten owczy pęd został dodatkowo „podkręcony” przez program „rodzina na swoim” i emigrację zarobkową. Ale prawdziwej przyczyny mieszkaniowego boomu nie należy upatrywać bynajmniej we wzroście poziomu zamożności pokolenia nabywców mieszkań. Wielu z tych, którzy w nieodległej przeszłości zdecydowali się na zakup własnego „M” dzięki hojności banków dzisiaj ma problemy ze związaniem końca z końcem. Do mieszkaniowej hossy tak naprawdę przyczyniły się głównie czynniki demograficzne, a konkretnie wchodzące w dorosłe życie pokolenie ostatniego wyżu demograficznego z początku lat osiemdziesiątych. Cztery ściany były poszukiwane na gwałt, rynek się nakręcał a developerzy budowali jak opętani licząc na to, że hossa będzie trwała wiecznie. Efekty widać dziś dość wyraźnie - nie trzeba się już wybierać na wycieczkę do Czarnobyla, żeby doświadczyć atmosfery wyludnionego betonowego miasteczka - wystarczy krótka wycieczka na obrzeża większych miast. Ilość developerskich pustostanów oceniana jest na ok. 60 tysięcy i wciąż powstają kolejne. Nie widać natomiast tłumów garnących się do ich skolonizowania.

Gdy jakiś czas temu rozpoczął się powolny zjazd cen nieruchomości w dół, eksperci różnych specjalności z przekonaniem wieszczyli, że już za kilka miesięcy ceny przestaną spadać. Minęło kilka kolejnych miesięcy, ceny spadały nadal a eksperci uparcie powtarzali wyuczone proroctwa. Ich zdaniem ceny miały wyhamować za kolejnych sześć, dwanaście lub piętnaście miesięcy. Dziś nadal nie brakuje wróżbitów przewidujących rychły koniec cenowych okazji. Czemu i komu mają służyć głośne nawoływania do bezzwłocznego decydowania się na zakup nieruchomości bo taniej już nie będzie? Można się jedynie domyślać, że wyłącznie interesom tych, pod którymi lód zaczyna coraz mocniej trzeszczeć (deweloperom i pośrednikom). Jeżeli ktoś ma ochotę, może zawierzyć taniej propagandzie. Zdrowy rozsądek podpowiada jednak coś zgoła odmiennego. Ceny nieruchomości w najbliższych latach nadal będą spadać bo nie ma absolutnie żadnych przesłanek do odwrócenia tej tendencji. Eksperci (ale o zupełnie innej specjalności) szacują, że za 40 lat będzie nas o 6-9 milionów mniej. Obecny wskaźnik dzietności w Polsce to ok. 1,3 dziecka na jedną kobietę. Wskaźnik ten spada systematycznie od lat osiemdziesiątych i sytuacji nie zmieniają jego okresowe wahania. Gdzie w takiej sytuacji cenowi propagandziści upatrują zapotrzebowania na nowe mieszkania? Jeżeli nawet wierzą w głoszone przez siebie tezy, to zapominają chociażby o tym, że nieruchomość można również odziedziczyć. A skoro anioł śmierci ma zamiar przetrzebić w ciągu 40 lat 1/5 ludności kraju i to z przyczyn całkowicie naturalnych, to w najbliższych latach rzeczywiście wzrośnie zapotrzebowanie na nieruchomości - nie będą to jednak nowe mieszkania lecz cmentarne kwatery.

Być może znajdą się tacy, którzy podobne fatalistyczne prognozy uznają za niedorzeczne. Niewykluczone. W przeciwieństwie jednak do tych optymistycznych i umiarkowanie optymistycznych, oparte są na określonych przesłankach. Być może jest to nie w smak tym, którzy w swojej naiwności liczą na chwilowe sztuczne nakręcenie umierającej koniunktury pozwalające na pozbycie się zachodzących grzybem i pleśnią apartamentów z widokiem na nowo powstające pustostany, jednak cenowy blef mieszkaniowy przestał już robić wrażenie na potencjalnych nabywcach.

O złej sytuacji na rynku obrotu nieruchomościami niekomercyjnymi świadczy wprost coraz gorsza kondycja finansowa deweloperów. Wielu (jeżeli nie większość z nich) nie przetrwa najbliższych kilku lat. Utrzymanie betonowych dzielnic kosztuje krocie a może kosztować jeszcze więcej - wystarczą chociażby majaczące gdzieś na horyzoncie zmiany zasad opodatkowania nieruchomości. Jeżeli jego wymiar będzie w najbliższej przyszłości ustalany także w oparciu o wartość nieruchomości (podatek katastralny, czy jak kto woli), będzie to oznaczało koniec marzeń o spokojnej egzystencji. Rzecz jasna problemów nie rozwiąże także wynajem betonowych sarkofagów, gdyż korzyści z niego płynące nie zrekompensują w krótkim czasie poniesionych kosztów i nie pozwolą na obsługę zaciągniętych zobowiązań

Autor: Przemysław Jamróz