Najem okazjonalny sposobem na nieuczciwego lokatora

Wynajem mieszkania, czy to w celach zarobkowych czy też motywowany innymi okolicznościami zawsze związany jest z ryzykiem, że najemca okaże się uciążliwy, nieuczciwy lub wręcz przebiegły.

Pół biedy jeżeli wynajmujący nie otrzyma należnych pieniędzy a najemca ulotni się bez śladu. Prawdziwym problemem są jednak nie ci najemcy, którzy nie uregulowali czynszu najmu lecz ci, którzy pomimo utraty tytułu prawnego do lokalu zajmują go nadal i nie mają zamiaru się wyprowadzić.

Część wynajmujących radzi sobie w takich przypadkach stosując praktyki odbiegające od powszechnie uznawanych za cywilizowane. Praktyki te najczęściej okazują się skuteczne, jednak narażają wynajmującego co najmniej na odpowiedzialność cywilnoprawną. Wchodząc do mieszkania zajmowanego przez osobę nie posiadającą tytułu prawnego do lokalu lecz faktycznie go zajmującą, bez jej zgody lub wbrew jej woli, właściciel może się narazić na odpowiedzialność odszkodowawczą za naruszenie posiadania.

Rozwiązaniem chroniącym właścicieli wynajmowanych lokali mieszkalnych jest najem okazjonalny, który znacznie przyspiesza i ułatwia eksmisję. Do umów najmu okazjonalnego nie stosuje się bowiem przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (z pewnymi wyjątkami), co znacznie ułatwia pozbycie się niechcianego lokatora. Jednak zawarcie umowy najmu okazjonalnego nie jest tak łatwe, szybkie i przyjemne jak tradycyjnej. Z tego też względu (nie znajdującego racjonalnego uzasadnienia) wynajmujący wolą ryzykować przygarnięcie problemu pod własny dach niż poświęcić trochę czasu na załatwienie wszystkich formalności.

Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa taka nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego jednak wizyta najemcy u notariusza jest konieczna. Najemca musi bowiem złożyć przed notariuszem oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz wskazać lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji (eksmisji). Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji stanowi niezbędny załącznik umowy najmu okazjonalnego. Dodatkowo, konieczne jest oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu wskazanego przez najemcę w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu na wypadek eksmisji z lokalu wynajmowanego.

Ale to nie wszystko. Aby umowa najmu okazjonalnego okazała się skutecznym narzędziem do opróżnienia lokalu, wynajmujący będący osobą fizyczną musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeżeli zgłoszenie takie nie zostanie dokonane, wynajmujący nie będzie mógł skorzystać z uproszczonej procedury pozbycia się niechcianego najemcy. Gdy natomiast warunki formalne zostaną zachowane, będzie mógł postąpić w sposób opisany poniżej.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżni lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W przypadku bezskutecznego upływu terminu zakreślonego przez wynajmującego (nie krótszego niż 7 dni), właściciel może złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym dłużnik poddał się egzekucji. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności sprawę można skierować do egzekucji a usunięciem niechcianego lokatora zajmie się komornik.

Autor: Przemysław Jamróz