Współwłasność nieruchomości może powstać na wiele sposobów, jednak w praktyce najczęściej powstaje na skutek dziedziczenia przez dwóch lub więcej spadkobierców lub poprzez nabycie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków.

Współwłasność może mieć charakter łączny (każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całości nieruchomości – nie ma ustalonych udziałów) lub w częściach ułamkowych (współwłaścicielom przysługuje odpowiedni udział w prawie własności). Udział w prawie własności nieruchomości może być przedmiotem obrotu – choćby zbycia lub darowania.

Zniesienie współwłasności bywa nieraz koniecznością, zwłaszcza wówczas, gdy między współwłaścicielami nie ma porozumienia co do sposobu jej użytkowania lub zarządzania nieruchomością. Zniesienie współwłasności może nastąpić na trzy sposoby, przy czym nie każdy z nich jest możliwy w każdej sytuacji.

Pierwszy sposób to podział fizyczny nieruchomości. Przez podział fizyczny należy rozumieć taki podział, na skutek którego z jednej nieruchomości powstają co najmniej dwie. Podział fizyczny jest dopuszczalny wówczas, gdy jest możliwość wydzielenia odrębnych nieruchomości dla współwłaścicieli, nie będzie to sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości i nie doprowadzi do istotnego obniżenia jej wartości. Z powodu wskazanych ograniczeń, najbardziej podatne na podział fizyczny są budynki mieszkalne jedno lub wielokondygnacyjne. Podziału można dokonać pionowo lub poziomo tj. dzieląc wszystkie kondygnacje na odrębne części poprzez poprowadzenie pionowo ściany lub wyodrębniając w nieruchomości odrębne lokale mieszkalne. W wielu przypadkach nieruchomości nie da się podzielić w całości i konieczne jest pozostawienie niektórych części wspólnych takich jak piwnice, strychy lub ciągi komunikacyjne (korytarze, schody). Problematyczny może być także podział gruntu, zwłaszcza gdy jego powierzchnia jest niewielka lub jego usytuowanie jest niekorzystne. W takiej sytuacji również bywa konieczne pozostawienie części gruntu we współwłasności lub ustanowienie odpowiednich służebności, np. prawa przejazdu i przechodu.

Drugim sposobem jest zniesienie współwłasności poprzez przeniesienie wyłącznego prawa do własności na jednego ze współwłaścicieli, który zobowiązany jest spłacić wartość udziałów pozostałych współwłaścicieli. Taki sposób podziału możliwy jest w zasadzie w odniesieniu do wszystkich nieruchomości – budynków, mieszkań, gruntów i wydaje się znacznie prostszy niż podział fizyczny. Kwestią sporną może się okazać jedynie wartość udziałów podlegających spłacie.

Trzeci sposób podziału – sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych w ten sposób środków pomiędzy współwłaścicieli to tzw. podział cywilny. Dokonywany jest najczęściej wtedy, gdy żaden ze współwłaścicieli nie jest zainteresowany użytkowaniem nieruchomości.

Gdy między współwłaścicielami nie sporu co do sposobu podziału nieruchomości, nie jest konieczne angażowanie sądu. Wystarczy wizyta u notariusza w celu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości a następnie podział środków (podział poprzez sprzedaż) lub przedłożenie decyzji administracyjnej zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości oraz sporządzenie aktu notarialnego.

Jednak w przypadku nieruchomości o znacznej wartości z pomocy sądu warto skorzystać w celu obniżenia kosztów całego przedsięwzięcia, nawet jeżeli pomiędzy współwłaścicielami nie ma sporu. Koszt zgodnego wniosku o zniesienie współwłasności to 300,00 zł. Gdy porozumienia brak i wniosek składa jeden ze współwłaścicieli koszt opłaty wynosi 1000,00 zł. Dla porównania, taksa notarialna uzależniona jest od wartości nieruchomości i wynosi:

1) do 3.000 zł - 100 zł
2) powyżej 3.000 zł do 10.000 zł - 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3.000 zł;
3) powyżej 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
4) powyżej 30.000 zł do 60.000 zł - 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
5) powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1.010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60.000 zł
6) powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł - 4.770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł
7) powyżej 2.000.000 zł - 6.770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7.500 zł.

Z powyższego łatwo wyliczyć, że w przypadku nieruchomości o wartości 500 tysięcy złotych taksa wyniesienie 2 770 zł + VAT.

Istnieje jeszcze czwarta droga uregulowania stosunków pomiędzy współwłaścicielami poprzez tzw. podział quoad usum, który określa sposób korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli. Podział ten nie wpływa na stan prawny nieruchomości, która nadal pozostaje wspólną, jednak reguluje stosunki wewnętrzne pomiędzy współwłaścicielami. Wskutek podziału quoad usum fizycznie zostają wydzielone części do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli.

Autor: Przemysław Jamróz