Umowa przedwstępna może się okazać kosztowną wpadką

Zakup nieruchomości za gotówkę to dla większości Polaków marzenie niemożliwe do spełnienia. Większość osób dokonujących transakcji zakupu nieruchomości zmuszona jest wspomagać się kredytem bankowym, przy czym niewiele z tych osób ma świadomość niebezpieczeństwa czającego się tuż za ich plecami.

Pochopne i nieprzemyślane decyzje kupujących mogą pozbawić ich nie tylko szans na zdobycie finansowania i skuteczne dopięcie transakcji (co jest w tym przypadku karą najmniejszą z możliwych) ale także doprowadzić do utraty oszczędności życia.

W obrocie nieruchomościami (tak na rynku pierwotnym jak i wtórnym) po zdecydowaniu się przez kupującego na oferowaną nieruchomość zawierana jest w większości przypadków przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości. Nie ma w tym nic dziwnego, gdyż niezależnie od sposobu finansowania zakupu nieruchomości zarówno kupujący, jak i sprzedający chcą mieć twardy dowód potwierdzający wzajemne zainteresowanie dokonaniem transakcji. Zawarcie umowy przedwstępnej w zdecydowanej większości przypadków wiąże się z koniecznością uiszczenia przez kupującego części ceny za nieruchomość (przedpłaty w formie zaliczki lub zadatku).

Niewielu kupujących zdaje sobie sprawę z tego, że pochopna decyzja o wniesieniu przedpłaty, zwłaszcza w znacznej wysokości, przy standardowych zapisach umowy przedwstępnej może się zakończyć katastrofą finansową. Zawarcie umowy przedwstępnej nie daje bowiem żadnej gwarancji, że bank udzieli finansowania na pozostałą do zapłaty kwotę. Powodów takiego stanu rzeczy może być co najmniej kilka: brak zdolności kredytowej, negatywna weryfikacja kredytobiorcy w Biurze Informacji Kredytowej (BIK), Bankowym Rejestrze (BR) lub Biurze Informacji Gospodarczych (BIG), nieruchomość nie spełniająca kryteriów banku itp. Oczywiście w przypadku rozsądnych kredytobiorców większość czynności związanych z finansowaniem zakupu nieruchomości jest uzgadniana z bankiem (począwszy od treści umowy przedwstępnej aż po treść ostatecznego aktu notarialnego). Ci najbardziej zapobiegliwi starają się uzyskać promesę udzielenia kredytu, która zobowiązuje bank do jego uruchomienia, jeżeli wszystkie warunki wskazane w promesie zostaną spełnione.

Ale obok rozsądnych kredytobiorców zdarzają się także tacy, którzy negocjacje z bankiem rozpoczynają dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej i wniesieniu przedpłaty. Standardowe zapisy umowy przedwstępnej, jakimi operują pośrednicy, deweloperzy i inni sprzedający przewidują przepadek wniesionej przedpłaty na rzecz sprzedającego w sytuacji niewywiązania się przez kupującego z postanowień umowy przedwstępnej, tj. nie zawarcia w określonym terminie umowy definitywnej i zapłaty pozostałej części ceny. Odmowa udzielenia przez bank kredytu nie jest natomiast okolicznością, która zobowiązuje sprzedającego do zwrotu przedpłaty. Kupujący, który pod wpływem emocji dokonał pochopnej decyzji o zawarciu umowy przedwstępnej i wniesieniu przedpłaty musi się w takiej sytuacji liczyć z jej utratą.

Smutek będzie mniejszy, jeżeli przedpłata będzie symboliczna a sprzedającemu nie będzie zależało na wyciśnięciu z kupującego ostatniego grosza. Problem pojawi się dopiero wtedy, gdy przedpłata będzie stanowiła znaczną część ceny nieruchomości lub kupujący będzie działał z zamiarem potraktowania jej przez bank za wymagany wkład własny. Jeżeli coś pójdzie nie tak, marzenia o własnych czterech kątach mogą legnąć gruzach.

Oczywiście sposobem na uniknięcie bolesnej w skutkach wpadki jest odpowiednie sformułowanie zapisów umowy przedwstępnej. W tym zakresie obowiązuje oczywiście zasada swobody umów i obie strony mogą się porozumieć w sposób, który nie pogrąży kupującego. Umowa może przewidywać obowiązek zwrotu przedpłaty wniesionej przez kupującego w całości lub części, jeżeli bank odmówi mu udzielenia kredytu (bez względu na przyczynę odmowy). Oczywiście nie ma co liczyć na to, że większość sprzedających zgodzi się na takie rozwiązanie, jednak w okresie znacznego spadku popytu na nieruchomości nie należy poddawać się bez walki. Gdy natomiast wynegocjowanie odpowiednich zapisów w umowie nie jest możliwe, wszelkie kroki związane z zakupem nieruchomości należy uzgadniać z bankiem, co zdecydowanie ograniczy ryzyko po stronie kupującego.

Autor: Przemysław Jamróz